A Usucapião Extrajudicial – Facilitada pela nova legislação.

A usucapião extrajudicial

A Usucapião extrajudicial instituída pelo Novo Código de Processo Civil, representa grande avanço na desjudicialização e promoção à regularização de imóveis espalhados pelo país

O reconhecimento da usucapião em cartório, denominada usucapião extrajudicial ou administrativa, não prejudica a via judicial.

Instituto acrescentado à Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), através do artigo 216-A, que regulamentou o rito, que é próprio.

Rito cujo primeiro passo é a lavratura da ata notarial onde será atestado, conforme documentos, declarações e demais provas, o tempo de posse do interessado.

A propriedade será registrada junto ao Oficial de Registro de Imóveis, após profunda análise quanto ao cumprimento das exigências legais.

Contudo, um dos quesitos exigidos pela legislação, é a concordância expressa dos “proprietários”, e que tem o nome registrado na matrícula do imóvel usucapiendo.

Desta forma a lei exige que tanto o proprietário do imóvel, quanto dos imóveis vizinhos atestem a veracidade e legitimidade do pleito.

A peculiaridade, que dificultava referido instituto,  era que a legislação interpretava a ausência de manifestação com “discordância” e, consequentemente, inviabilizava o reconhecimento extrajudicial.

Com isso, obrigando os interessados a pleitearem judicialmente o reconhecimento de propriedade e regularização do imóvel.

Referida exigência e presunção de discordância impossibilitava inúmeros pedidos extrajudiciais de usucapião.

Diante a dificuldade de localização dos “antigos proprietários” apresentada por conta das dimensões continentais do país e do grande lapso temporal, inviabilizava a obtenção da anuência, condição “sine qua non” para a própria usucapião.

Diante a necessidade de regularização de imóveis no Brasil, e o reduzido efeito produzido pela usucapião extrajudicial foi promulgada a lei 13.465 de 11 de julho de 2017.

Referida lei  criada com  objetivo de corrigir os entraves da usucapião extrajudicial, especialmente, quanto a  autorização do antigo proprietário e confrontantes.

Para viabilizar o que a usucapião extrajudicial alcance seu proposito, que é a regularização de imóveis, a lei 13.465/1017 continua exigindo a autorização, todavia, a ausência de manifestação passou a ter presunção anuência.

A novel legislatura alterou o § 2º do art. 216-A da lei Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), para dispor que a ausência da manifestação dos proprietários (matrícula) e imóveis vizinhos, implicará em concordância, conforme transcrição do parágrafo abaixo.

§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como concordância.

Desta forma, como a assertiva alteração, na impossibilidade de obtenção das assinaturas do proprietário e/ou dos vizinhos na planta e memorial descritivo, o Oficial do Registro de Imóveis notificará para se manifestem em 15 (quinze) dias, se necessário, via edital.

Exaurido o prazo para manifestação, não havendo manifestação, e se, eventualmente, a documentação apresentada estiver de acordo, o Oficial dará prosseguimento ao registro.

Demais alterações trazidas pela Lei 13.465/2017, de forma resumida e comparativa:

REDAÇÃO ANTERIOR LEI 13.465/2017
Art. 216-A… Art. 216-A…
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 – Código de Processo Civil;
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ouna matrícula dos imóveis confinantes;
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância § 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como concordância.
§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso § 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
§ 11. No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, fica dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a notificação do síndico para se manifestar na forma do § 2º deste artigo.
§ 12. Se o imóvel confinante contiver um condomínio edilício, bastará a notificação do síndico para o efeito do § 2º deste artigo, de modo que é dispensada a notificação de todos os condôminos.
§ 13. Para efeito do § 2º deste artigo, caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância.
§ 14. Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias poderá autorizar a publicação do edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação.
§ 15. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput deste artigo, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial que obedecerá, no que couber, ao rito previsto nos arts. 381, §5º, 382 e 383 da Lei nº 13.105, de 16 março de 2015 – Código de Processo Civil.

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Walinson Martão Rodrigues – Advogado

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